• Trang chủ
• Thành phố Hồ Chí Minh – Thị trường bất động sản đang lên hay là rủi ro bong bóng? (Phần 1)

Thành phố Hồ Chí Minh – Thị trường bất động sản đang lên hay là rủi ro bong bóng? (Phần 1)

Từ khi luật mới được ban hành cho phép người nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam, thị trường bất động sản tại Thành phố Hồ Chí Minh đã trở nên sôi động với làn sóng đầu tư từ nước ngoài đổ về. Điều này cùng với sự sôi nổi vốn có của thị trường nội địa, đã tạo nên sự bùng nổ các dự án tại đây. Dư luận đang bắt đầu quan ngại về rủi ro bong bóng đang được hình thành. Câu hỏi được đặt ra là: “Thị trường bất động sản tại thành phố Hồ Chí Minh đang tiến về đâu?” 

Chỉ số GDP của Việt Nam vẫn trên đà tăng trưởng với mức 6,5% trong một năm nữa. Các nhà đầu tư nước ngoài, đặc biệt là Trung Quốc, đang tăng cường mở thêm các nhà máy mới tại Việt Nam do giá lao động tăng cao, gấp 3 lần giá lao động trung bình tại Việt Nam. Nhiều tập đoàn đa quốc gia đang trong giai đoạn định vị hoặc mở rộng các nhà máy sản xuất tại Việt Nam, trong số đó có Samsung, Intel và nhà cung cấp linh kiện điện thoại di động từ Đài Loan Foxconn. Trong số 80.000 người nước ngoài tại Việt Nam, hơn nửa số đó đang sinh sống và làm việc tại Thành phố Hồ Chí Minh. Họ là khách hành chính trong phân khúc nhà ở cao cấp với mức giá thuê dao động từ 11 đến 80 triệu đồng mỗi tháng tuỳ theo diện tích, vị trí và chất lượng căn hộ. 

Ảnh 1. Samsung và Intel Vietnam mở rộng sản xuất  

Trong tháng 3 năm 2017, Nam Hàn đã vượt qua Singapore trở thành nhà đầu tư nước ngoài lớn nhất tại Việt Nam, với tổng số vốn đầu tư nước ngoài đạt 3,74 tỷ USD. Samsung đã đóng góp 2,5 tỷ USD từ dự án mở rộng Samsung Display Vietnam ở tỉnh Bắc Ninh. 

Ảnh 2. Xưởng may DBW, Long An, Việt Nam. (Đạt giải LEED & LOTUS đầu tiên) 

Dự án hoàn thành vào năm 2016 là một nhà máy sản xuất với qui mô 15.000 m2 và là nhà máy sản xuất duy nhất ở Châu Á được trao danh hiệu LEED hạng bạch kim, thiết lập một tiêu chuẩn mới về chuỗi sản xuất thân thiện với môi trường. 

Sự bùng nổ của thị trường bất động sản Việt Nam diễn ra khi nhà nước bắt đầu mở cửa nền kinh tế với sự gia nhập WTO vào năm 2007, thu hút lượng lớn vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài ở các lĩnh vực khác nhau. Nhưng yếu tố quan trọng nhất chính là dân số trẻ, năng động với độ tuổi trung bình là 30,1 năm. Với hơn 95 triệu dân và mức tăng dân số khoảng một triệu người mỗi năm, nhu cầu về nhà ở mới ở Việt Nam ngày càng tăng. Với tốc độ đô thị hoá gần 3% mỗi năm, nhu cầu này xuất hiện chủ yếu ở các thành phố lớn và ở tất cả các phân khúc. Thêm vào đó, sự tăng nhanh của tầng lớp trung lưu và số hộ gia đình giới thượng lưu dự đoán tăng gấp đôi trong giai đoạn 2012-2020 sẽ tạo thêm nhiều nhu cầu đầu tư vào thị trường bất động sản tại đây. 

Tuy tình hình nhìn chung rất tích cực, nhưng nếu xem xét kỹ lưỡng hơn thì thị trường còn tiềm ẩn nhiều vấn đề. Nhưng trước nhất, một cái nhìn sâu hơn về khu vực này sẽ làm sáng tỏ lý do tại sao nhiều nhà đầu tư nước ngoài đang đổ xô vào thị trường Việt Nam và bài học kinh nghệm từ các thị trường bất động sản trong khu vực. 

Mức giá mua tăng, mức giá cho thuê giảm - xu hướng hiện tại của thị trường bất động sản trong khu vực 

“Nếu như bạn đang sống trong những khu trung tâm tài chính ở các khu vực như Hong Kong, Singapore, Thượng Hải hay Tokyo, mức giá cho những căn hộ thuộc phân khúc cao cấp và phân khúc hạng sang đang chạm đến ngưỡng rất cao. Nếu bạn cân nhắc đầu tư mua một căn hộ để cho thuê sinh lời thì những thành phố trên không phải là một lựa chọn hấp dẫn.” Ông Timo Schmidt, trưởng bộ phận bán hàng tại Indochina Properties, công ty môi giới thuộc tập đoàn đầu tư nước ngoài Indochina Capital- một nhà đầu tư dài hạn tại thị trường bất động sản Việt Nam cho biết. 

Biểu đồ 1. So sánh giá của những căn hộ mới thuộc phân khúc sang trọng ở Châu Á 

Hong Kong và Singapore là 2 ví dụ tiêu biểu cho các thị trường bất động sản ở trong tình trạng “sốt”. Do các yếu tố như chính trị ổn định, an toàn, nơi tập trung các trung tâm thương mại và tài chính cũng như là chất lượng cuộc sống cao, 2 khu vực này trở thành những lựa chọn hàng đầu cho người dân có nhu cầu mua nhà ở tại Châu Á. Điều này đã đem lại cho thị trường Singapore hàng loạt khách hàng từ Hong Kong, Malaysia và Indonesia. Được thúc đẩy bởi các nhà đầu tư nước ngoài và giới đầu cơ địa phương, thị trường bất động sản khu vực đã nóng lên một cách nhanh chóng trong thập kỷ vừa qua và chính phủ đã tạo áp lực giữ nhằm giữ mức giá không bị đẩy ra ngoài tầm kiểm soát. Thông qua những hành động như, đánh thuế vượt mức và giới hạn quyền cho thuê nhiều hơn một tài sản. Bảng 1 phía dưới cho biết về chỉ số giá của những căn hộ thuộc phân khúc cao cấp tại một số đô thị lớn trên khắp Châu Á. Chỉ số đánh giá lấy Tokyo làm mốc (=100) và cho thấy các giá bất động sản tại các thành phố loại 1 như Hong Kong, Đài Bắc, Thượng Hải và Singapore cao hơn rất nhiều so với nhà ở tại Tokyo, trong khi đó biểu đồ cũng cho thấy rằng giá mua căn hộ tại thành phố Hồ Chí Minh chỉ là một phần nhỏ trong chi phí mua một căn hộ tương tự ở Tokyo.