Thành phố Hồ Chí Minh – Thị trường bất động sản đang lên hay là rủi ro bong bóng? (Phần 3)

11/10/2017

Thành phố Hồ Chí Minh có gì khác biệt so với Bangkok?

Thành phố Hồ Chí Minh là một thị trường bất động sản còn khá non trẻ. Đa số các tòa nhà hiện nay có ít nhất từ 5 tới 10 năm tuổi và vì vậy nên không thể cạnh tranh được với nguồn cung mới mà người mua bây giờ đang ưa chuộng, xét về mặt chất lượng, kiến trúc và nội thất. Trong khi đó, nhu cầu cho phân khúc bất động sản chất lượng cao tại khu vực này vẫn đang tiếp tục lan rộng. Thị hiếu người tiêu dùng cũng thay đổi, chẳng hạn như sự xuất hiện các hộ gia đình đơn lẻ do con trẻ sống độc lập hoặc do tỉ lệ li hôn tang cao, cũng kích thích nhu cầu mua bất động sản mới. Trong khi phần lớn nhu cầu này sẽ ảnh hưởng đến phân khúc nhà ở giá rẻ, vẫn sẽ có những ảnh hưởng tác động đến phân khúc trung và cao cấp từ những người muốn nâng cấp căn hộ của mình lên phân khúc cao hơn.

Ho Chi Minh City, Vietnam

Ảnh 1. Thành phố Hồ Chí Minh, Việt Nam

Có thể kết luận rằng ở phân khúc giá rẻ tỷ lệ chủ sở hữu cư ngụ trong chính căn hộ đó cao hơn so với phân khúc sang trọng do tỉ lệ sinh lợi nhuận của phân khúc này không mấy thu hút nhà đầu tư trên quy mô lớn.

Theo quan điểm của một nhà đầu tư nước ngoài, khả năng cao họ sẽ loại trừ phân khúc trung bình và giá rẻ ra khỏi những lựa chọn cân nhắc của mình dựa trên giả định trên. Điều đó có nghĩa, những phân tích trong bài viết sẽ tập trung vào phân khúc cao cấp và hạng sang, là những phân khúc mà độ phủ sóng của giới mua nhà nước ngoài là dày đặc nhất.

Market Snapshot, Condominium for sale, HCMC, Q1 2017

Ảnh 2. Market Snapshot, Nhà chung cư để bán, Tp.HCM, Q1 2017

Khi xem xét nguồn cung ở phân khúc cao cấp, một báo cáo gần đây của CBRE cho biết, đến cuối năm 2018 tổng nguồn cung ở phân khúc này sẽ ở mức gần 60,000 căn hộ được hoàn thiện. Cũng trong báo cáo trên của CBRE, 40-66% người mua nhà thông qua công ty này là những nhà đầu tư mua để cho thuê sinh lời. Nếu cân nhắc một điều rằng chỉ 40% trong tổng số người mua nhà ở phân khúc cao cấp thuộc về giới mua nhà đầu tư cho thuê sinh lời điều đó làm cho con số tổng nguồn cung căn hộ cho thuê ở thành phố HCM ở mức khoảng 24,000 căn hộ. Thống kê gần đây của Bộ Lao Động cho thấy gần 48,000 người nước ngoài sống và làm việc tại thành phố HCM và các tỉnh lân cận. Chỉ riêng ở Thành phố Hồ Chí Minh đã có 21,000 người nước ngoài. Tính đến số lượng người thuê nhà địa phương ở phân khúc thấp hơn với mức giá dao động từ 11 đến 30 triệu cho thấy tỉ lệ cung- cầu khá cân bằng trong những năm tới.

Kẻ thua cuộc lớn hiện tại là những tòa nhà cũ đang dần lộ rõ những yếu kém về chất lượng, thiết kế và vị trị khi ngày càng xuất hiện nhiều những khu cư dân cao cấp hơn để lựa chọn. Tuy nhiên, ở những quận mà nguồn cung nhà ở thuộc phân khúc cao cấp khá nhiều, mức giá cho thuê có thể trượt xuống và điều chỉnh theo mức hợp lý hơn, điều này cũng sẽ ảnh hưởng đến lợi nhuận cho thuê của chủ sở hữu căn hộ.

Nếu so sánh tình trạng này với phân khúc hạng sang, vấn đề trở nên khác hơn. Theo số liệu của CBRE thì tổng nguồn cung căn hộ hạng sang ở khu vực Thành phố Hồ Chí Minh, một khu đô thị với hơn 10 triệu dân, chỉ có hơn 4,000 căn hộ trong phân khúc này và chỉ 700 căn trong số đã hoàn thành thi công. Điều này phản ánh thực tế về thị trường hiện nay, những người nước ngoài với mức thu nhập cao muốn đầu tư vào nhà ở thì phải tranh giành nhau để tìm một căn hộ chất lượng cao thỏa mãn nhu cầu của họ. Đây là một điều đáng cân nhắc cho giới đầu tư nước ngoài vì thường họ sẽ chọn mua những căn hộ dễ cho thuê hơn, nhưng nếu tài sản cũng cho thấy tiềm năng lợi nhuận thì đây chính là cơ hội đầu tư hấp dẫn mà không cần phải bàn cãi thêm.

Condominium for sale, Forecast Completion, HCMC

Ảnh 3. Dự kiến hoàn thành Nhà chung cứ để bán, Tp.HCM

Trong hai năm vừa qua, người mua nhà nước ngoài chủ yếu chọn mua những căn hộ ở khu vực trung tâm thành phố hoặc gần với hệ thống giao thông công cộng, nhưng quan trọng hơn, họ ưa thích mua nhà thuộc phân khúc hạng sang hơn là phân khúc tầm trung và tầm cao. Nguyên nhân thường bắt nguồn từ kinh nghiệm tương tự trước đây khi họ bất động sản từ một thị trường đang sốt và thu về lợi nhuận lớn. Những nhà đầu tư này khi nhìn vào thị trường Thành phố Hồ Chí Minh và thấy rằng bất động sản trong phân khúc này không lâu nữa, sẽ không còn tồn tại ở mức giá hấp dẫn như hiện nay, chỉ bằng 50% ở Bangkok hay một phần nhỏ các thành phố lớn khác trong khu vực.

Thị trường bất động sản thành phố Hồ Chí Minh vẫn còn rất năng động, mặc dù đã chậm lại so với hai năm trước nhưng giới đầu tư cũng đang phản ứng bằng cách giảm tiến độ ra mắt các dự án mới. Điều này sẽ giúp củng cố vị trí của phân khúc hạng trung và hạng cao vốn đã rất cạnh tranh. Trong nửa năm còn lại của năm 2017, sẽ ngày càng có nhiều những dự án bất động sản cao cấp thỏa mãn được mong đợi và thu hút nhiều hơn giới đầu tư nước ngoài. Giá bán trung bình trên m2 trong khu vực trung tâm thành phố đang trên đà tăng trưởng  từ mức giá trung bình 100 triệu trên m2 và có thể đạt ngưỡng 130 triệu trên m2 trong năm 2017 và 2018. Do đó, kì vọng sinh lời trong phân khúc hạng sang có khả năng cần phải được điều chỉnh vì giá mua tăng không hẳn sẽ đồng nghĩa với việc tăng giá cho thuê . Tuy nhiên, điểm này sẽ được bù đắp khi giá trị của những căn hộ khu vực trung tâm được dự đoán sẽ tiếp tục tăng do quỹ đất trung tâm hạn chế và ngày càng khó tìm.

INDOCHINA PROPERTIES là một bộ phận của INDOCHINA CAPITAL, một trong những quỹ đầu tư nước ngoài đầu tiên dành cho thị trường bất động sản và tài chính của Việt Nam. INDOCHINA PROPERTIES chuyên về môi giới bất động sản hàng đầu cho nhà ở cao cấp và bất động sản đầu tư. Với nhiều năm kinh nghiệm trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản cao cấp trên toàn quốc, chúng tôi cung cấp cho bạn những hiểu biết sâu sắc và kiến ​​thức thị trường để làm cho việc đầu tư bất động sản của bạn ở Việt Nam trở nên thuận lợi.

Nếu bạn quan tâm đến đầu tư bất động sản tại Việt Nam, vui lòng liên hệ với INDOCHINA PROPERTIES tại info@indochina-properties.com hoặc đường dây nóng +84 901 535 550

Bài viết liên quan: Thành phố Hồ Chí Minh – Thị trường bất động sản đang lên hay là rủi ro bong bóng? (Phần 2)

Liên hệ

Chi nhánh Hồ Chí Minh
+84 901 434 375
hcmc@indochina-properties.com

Chi nhánh Hà Nội
+84 901 434 375
hanoi@indochina-properties.com

Chi nhánh Đà Nẵng
+84 905 871 234
danang@indochina-properties.com

BẢN QUYỀN THUỘC VỀ © 2017 INDOCHINA FINANCE & INVESTMENT. ALL RIGHTS RESERVED