• Trang chủ
• Thành phố Hồ Chí Minh – Thị trường bất động sản đang lên hay là rủi ro bong bóng? (Phần 2)

Thành phố Hồ Chí Minh – Thị trường bất động sản đang lên hay là rủi ro bong bóng? (Phần 2)

Mức giá mua tăng, mức giá cho thuê giảm - xu hướng hiện tại của thị trường bất động sản trong khu vực 

“Nếu như bạn đang sống trong những khu trung tâm tài chính ở các khu vực như Hong Kong, Singapore, Thượng Hải hay Tokyo, mức giá cho những căn hộ thuộc phân khúc cao cấp và phân khúc hạng sang đang chạm đến ngưỡng rất cao. Nếu bạn cân nhắc đầu tư mua một căn hộ để cho thuê sinh lời thì những thành phố trên không phải là một lựa chọn hấp dẫn.” Ông Timo Schmidt, trưởng bộ phận bán hàng tại Indochina Properties, công ty môi giới thuộc tập đoàn đầu tư nước ngoài Indochina Capital- một nhà đầu tư dài hạn tại thị trường bất động sản Việt Nam cho biết. 

Biểu đồ 1. So sánh giá của những căn hộ mới thuộc phân khúc sang trọng ở Châu Á 

Hong Kong và Singapore là 2 ví dụ tiêu biểu cho các thị trường bất động sản ở trong tình trạng “sốt”. Do các yếu tố như chính trị ổn định, an toàn, nơi tập trung các trung tâm thương mại và tài chính cũng như là chất lượng cuộc sống cao, 2 khu vực này trở thành những lựa chọn hàng đầu cho người dân có nhu cầu mua nhà ở tại Châu Á. Điều này đã đem lại cho thị trường Singapore hàng loạt khách hàng từ Hong Kong, Malaysia và Indonesia. Được thúc đẩy bởi các nhà đầu tư nước ngoài và giới đầu cơ địa phương, thị trường bất động sản khu vực đã nóng lên một cách nhanh chóng trong thập kỷ vừa qua và chính phủ đã tạo áp lực giữ nhằm giữ mức giá không bị đẩy ra ngoài tầm kiểm soát. Thông qua những hành động như, đánh thuế vượt mức và giới hạn quyền cho thuê nhiều hơn một tài sản. Bảng 1 phía dưới cho biết về chỉ số giá của những căn hộ thuộc phân khúc cao cấp tại một số đô thị lớn trên khắp Châu Á. Chỉ số đánh giá lấy Tokyo làm mốc (=100) và cho thấy các giá bất động sản tại các thành phố loại 1 như Hong Kong, Đài Bắc, Thượng Hải và Singapore cao hơn rất nhiều so với nhà ở tại Tokyo, trong khi đó biểu đồ cũng cho thấy rằng giá mua căn hộ tại thành phố Hồ Chí Minh chỉ là một phần nhỏ trong chi phí mua một căn hộ tương tự ở Tokyo. 

Bảng 1. So sánh giá bán, lãi từ việc cho thuê và bán

Khi mức giá cho thuê ở những khu đô thị loại 1 không tăng trưởng tương ứng với giá mua bất động sản, lợi nhuận từ việc cho thuê bắt đầu trượt dốc. Ngày nay, hầu hết các thị trường chủ chốt không còn tạo ra những khoản lợi nhuận hấp dẫn từ việc cho thuê bất động sản nữa, mà dao động ít ỏi trong khoảng 1,5-3% mỗi năm. 

Giới đầu tư này đã bắt đầu tìm kiếm thị trường mới nổi dựa trên sự phát triển đầy hứa hẹn của những thành phố trọng điểm ở châu Á như Bangkok hay Kuala Lumpur, nơi mà các nhà đầu tư đã nhìn thấy được giá trị gia tăng đáng kể của ngành bất động sản theo sự phát triển của nền kinh tế và cơ sở hạ tầng. 

Hãy cùng nhìn vào một trong những thị trường trên một cách chi tiết hơn. 

*Chỉ số phân theo thành phố cho giá trị của nhà chung cư hạng cao tính trên 1m2 tại thành phố được khảo sát. Chỉ số giá ở Tokyo = 100.

Biểu đồ 2. Bảng so sánh giá trị của những căn hộ chung cư hạng cao 

Bangkok - Bùng nổ bất động sản bất chấp sự hỗn loạn chính trị

Bangkok, một thành phố phát triển trước Thành phố Hồ Chí Minh nhiều năm, là một tiêu chuẩn thú vị. Trong giai đoạn 2006 và 2016, Thái Lan và Bangkok gặp hàng loạt vấn đề về chính trị bắt nguồn từ một cuộc đảo chính quân sự vào năm 2006, tiếp nối là sự đóng cửa các phi trường, biểu tình công khai, nổ súng và đánh bom gây hỗn loạn thường xuyên trên quy mô toàn thành phố trong thập kỷ qua. Mặc dù sự bất ổn chính trị có sức ảnh hướng đến đầu tư và hơn nữa là cho dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài, điều đáng ngạc nhiên là mức giá bất động sản trung bình đã tăng 60% trong giai đoạn 2009-2016. 

Ảnh 3. Bangkok, Thái Lan (2016)

“Nếu chỉ xem xét phân khúc hạng sang thì có một xu hướng rõ rệt”. Mặc dù mức giá cho những căn hộ hạng sang vẫn còn cao ở mức 100 triệu đến 130 triệu trên m2 cho các dự án thông thường và 200 triệu trên m2 cho dự án có thương hiệu quốc tế”, ông Schmidt tiếp tục cho hay. “Sau hơn 5 năm làm việc trong ngành bất động sản tại Thái Lan, rất dễ dàng để nhận ra xu hướng của bất động sản hạng sang tại Bangkok và dự đoán về tình hình của phân khúc này tại thành phố Hồ Chí Minh trong những năm tới.” Từ sau giai đoạn đó, mức giá tiêu biểu cho bất động sản hạng sang tại các thành phố với nhu cầu lớn Phrom Phong, Langsuan hay Sathorn-Silom đã tăng lên với mức giá tối thiểu là 200 triệu trên m2. Vào năm 2015, một giao dịch đã được ghi nhận mức giá gần 318 triệu trên m2.

Điều đó có nghĩa, so với mặt bằng chung thì mức giá cho những vị trí đắc địa đã tăng gần như gấp đôi trong 8 năm qua. Theo báo cáo của CBRE, một phần nguyên nhân là do giá đất đắt đỏ, chiếm tới 60% tổng chi phí đầu tư xây dựng. Tuy nhiên, danh tiếng của chủ đầu tư, chất lượng, cơ sở vật chất cũng như thương hiệu của dự án đều là những khía cạnh quan trọng khi định giá một căn hộ hạng sang và khả năng mà khách hàng sẽ chấp nhận mức giá đó. Sự tăng vọt về giá cả bị ảnh hưởng một phần nào đó bởi những căn hộ siêu cao cấp từ những thương hiệu đình đám như Sukhothai, St.Regis, Ritz-Carlton và Four Seasons. Những dự án mang thương hiệu quốc tế thường sẽ được định giá cao hơn. 

 Ảnh 4. St. Regis Bangkok

Sự khan hiếm đất nội thành để phát triển xây dựng cùng với những đảm bảo về chất lượng từ phía chủ đầu tư danh tiếng và các chuyên viên tư vấn quốc tế hứa hẹn là những tiêu chí mang yếu tố quyết định cho những dự án tại trung tâm thành phố.  

Bài viết liên quan: 

Thành phố Hồ Chí Minh – Thị trường bất động sản đang lên hay là rủi ro bong bóng? (Phần 1)

Thành phố Hồ Chí Minh – Thị trường bất động sản đang lên hay là rủi ro bong bóng? (Phần 3)