PHẦN 2: TP.HCM – Thị trường thành phố mới nổi hay nguy cơ bong bóng?

Error 504 (Server Error)!!1504.That’s an error.There was an error. Please try again later.That’s all we know.
"Nếu bạn đang sống ở một trong những trung tâm tài chính trong khu vực, chẳng hạn như Hồng Kông, Singapore, Thượng Hải hay Tokyo, giá căn hộ cao cấp và sang trọng sẽ chạm mức không thể chấp nhận được. Nếu sau đó bạn cân nhắc đầu tư vào một căn hộ mua để cho thuê thì những thành phố này thực tế không phải là một lựa chọn hấp dẫn", Timo Schmidt, Giám đốc Kinh doanh của Indochine Properties, bộ phận môi giới của công ty đầu tư nước ngoài Indochine Capital, một công ty lâu năm trên thị trường bất động sản Việt Nam, cho biết.

Hồng Kông và Singapore là hai ví dụ điển hình về thị trường bất động sản quá nóng. Do sự ổn định chính trị tương đối, an toàn cá nhân, tầm quan trọng của các trung tâm tài chính và thương mại quan trọng cũng như chất lượng cuộc sống cao, những nơi này được nhiều người săn đón như là lựa chọn định cư hàng đầu ở châu Á. Điều này đã dẫn đến một loạt các nhà đầu tư nước ngoài từ Trung Quốc đại lục – chủ yếu ở Hồng Kông – và ngoài ra còn có những người mua Malaysia và Indonesia nói riêng ở Singapore. Được thúc đẩy bởi các nhà đầu tư nước ngoài cũng như các nhà đầu cơ địa phương, thị trường bất động sản địa phương đã nóng lên nghiêm trọng trong thập kỷ qua và chính phủ đã đưa ra các biện pháp để giữ giá không tăng cao hơn nữa ngoài tầm kiểm soát. Ví dụ, những điều đó bao gồm thuế trước bạ quá cao và hạn chế khả năng cho vay đối với nhiều tài sản cùng với những tài sản khác. Hình 1 cho thấy chỉ số giá của các bất động sản cao cấp tương đương ở một số trung tâm đô thị trên khắp châu Á. Chỉ số này dựa trên giá ở Tokyo (=100) và cho thấy các thành phố cấp 1 như Hồng Kông (2,4 lần), Đài Bắc (1,7 lần), Thượng Hải và Singapore (1,5 lần) đắt hơn rất nhiều so với nhà ở Tokyo trong khi biểu đồ cũng cho thấy giá căn hộ bán ở Thành phố Hồ Chí Minh chỉ bằng một phần nhỏ so với chi phí mua một căn hộ tương đương ở Tokyo.

Bảng 1: Giá mua, lợi nhuận và thuế bất động sản ở các thành phố trọng điểm châu Á

Khi giá cho thuê ở các thành phố Loại 1 không tăng tương ứng với giá mua bất động sản, lợi nhuận cho thuê bắt đầu giảm. Ngày nay, hầu hết các thị trường trọng điểm đó không còn mang lại lợi nhuận hấp dẫn từ việc cho thuê bất động sản nhà ở nữa, chỉ dao động từ 1,5-3% mỗi năm.

Những nhà đầu tư này đã bắt đầu xem xét thị trường mới nổi dựa trên sự phát triển đầy hứa hẹn của các thành phố trọng điểm thứ cấp ở châu Á như Bangkok hay Kuala Lumpur, nơi các nhà đầu tư nhận thấy giá trị bất động sản tăng lên đáng kể cùng với sự phát triển kinh tế và cơ sở hạ tầng.

Chúng ta hãy xem xét một trong những thị trường đó một cách chi tiết hơn.

*Chỉ số theo thành phố về giá trị chung cư cao cấp trên mỗi mét vuông của mỗi thành phố được khảo sát. Chỉ số giá của Tokyo = 100

NGHIÊN CỨU TRƯỜNG HỢP: BANGKOK – Bùng nổ bất động sản bất chấp những biến động chính trị
Bangkok, vẫn đi trước nhiều năm về mặt phát triển so với Thành phố Hồ Chí Minh, là một chuẩn mực thú vị. Từ năm 2006 đến 2016, Thái Lan và Bangkok đã chứng kiến ​​vô số vấn đề chính trị, bắt đầu từ cuộc đảo chính quân sự năm 2006, sau đó là việc đóng cửa sân bay, các cuộc biểu tình của công chúng, nổ súng và đánh bom, tình trạng hỗn loạn thường xuyên diễn ra khắp thành phố trong thập kỷ qua. Trong khi bất ổn chính trị là yếu tố chính cho đầu tư và quan trọng hơn là đối với Đầu tư Trực tiếp Nước ngoài (FDI), điều đáng kinh ngạc hơn nữa là giá bất động sản trung bình đã tăng 60% trong giai đoạn 2009-2016.

"Nếu chỉ xem xét phân khúc hạng sang, nó sẽ cho thấy một xu hướng rõ ràng. Trong khi vào năm 2007-2008, vẫn có mức giá trần cho các căn hộ hạng sang khoảng 4.400-6.500 USD mỗi mét vuông với một số căn hộ đặc biệt - thường có thương hiệu - có giá lên tới 9.000 USD mỗi mét vuông", Schmidt tiếp tục. “Đã làm việc trong ngành bất động sản Thái Lan hơn nửa thập kỷ, khá dễ dàng nhận ra xu hướng nhà ở sang trọng ở Bangkok và đưa ra kết luận về những gì chúng tôi mong đợi sẽ xảy ra ở Thành phố Hồ Chí Minh trong những năm tới.” Kể từ đó, phạm vi điển hình của nhà ở cao cấp tại các khu vực có nhu cầu cao ở đô thị như Phrom Phong, Langsuan hay Sathorn-Silom đã tăng lên mức giá tối thiểu là 9.000 USD mỗi mét vuông. Một giao dịch lập kỷ lục vào năm 2015 đã thu về mức giá mét vuông gần 14.000 USD.

Error 504 (Server Error)!!1504.That’s an error.There was an error. Please try again later.That’s all we know.

Sự khan hiếm đất phát triển nội thành kết hợp với sự đảm bảo chất lượng mà chủ đầu tư uy tín và các chuyên gia tư vấn quốc tế hứa hẹn là tiêu chí quyết định quan trọng của các dự án trọng điểm nội thành. Những yếu tố đó sẽ quyết định chặt chẽ sự phát triển giá ở những vị trí có nhu cầu.