가격 상승, 임대료 하락 – 이는 지역의 부동산 동향입니다
"예를 들어 홍콩, 싱가포르, 상하이 또는 도쿄와 같은 지역의 금융 중심지 중 한 곳에 살고 있다면 고급 아파트 가격은 감당할 수 없을 만큼 높습니다. 임대 아파트에 대한 투자를 고려하고 있다면 실제로 이러한 도시는 매력적인 선택이 아닙니다."라고 베트남 부동산 시장에서 오랫동안 참여해 온 외국 투자 회사 Indochina Capital의 중개 부문인 Indochina Properties의 영업 책임자인 Timo Schmidt는 말합니다.
홍콩과 싱가포르는 과열된 부동산 시장의 두 가지 훌륭한 예입니다. 상대적인 정치적 안정성, 개인 안전, 주요 무역 및 금융 중심지로서의 중요성, 높은 삶의 질로 인해 아시아 거주를 위한 첫 번째 선택으로 많은 선호를 받고 있습니다. 이로 인해 중국 본토(주로 홍콩)에서 외국인 투자자가 붐비고, 특히 싱가포르에는 말레이시아와 인도네시아 바이어가 몰리게 되었습니다. 외국인 투자자와 현지 투기꾼들에 의해 현지 부동산 시장은 지난 10년 동안 심하게 과열되었으며 정부는 가격이 통제할 수 없을 정도로 치솟는 것을 막기 위한 조치를 취했습니다. 예를 들어, 과도한 인지세와 둘 이상의 부동산에 대한 대출 접근 제한 등이 여기에 포함됩니다. 그림 1은 아시아 전역의 여러 도시 중심지에 있는 유사한 고급 부동산의 가격 지수를 보여줍니다. 이 지수는 도쿄 가격(=100)을 기준으로 하며 홍콩(2.4배), 타이베이(1.7배), 상하이, 싱가포르(1.5배)와 같은 1등급 도시가 도쿄 주택보다 훨씬 더 비싸다는 것을 보여주며, 차트에서는 호치민시에서 판매되는 아파트 가격이 도쿄에서 비슷한 아파트를 구입하는 비용의 극히 일부에 불과하다는 것을 보여줍니다.
| 국가 | 구매 가격(USD/sqm) | 총 임대수익률 | 임대소득세 | 양도소득세 |
| 홍콩 | 25,551 | 2.75% | 11.4% | 해당 없음 |
| 일본 | 16,322 | 2.66% | 3.4% | 15% |
| 싱가포르 | 13,748 | 2.54% | 15.1% | 해당 없음 |
| 인도 | 9,783 | 2.39% | 8.3% | 30% |
| 대만 | 7,112 | 1.57% | 25% | 20% |
|
태국 |
3,952 | 5.13% | 2.7% | 35% |
|
필리핀 |
3,952 |
6.13% |
24.1% |
32% |
|
캄보디아 |
2,913 |
5.33% |
14% |
20% |
|
말레이시아 |
1,827 |
4.53% |
20% |
5% |
|
베트남 |
1,500 |
6-8% |
10% |
0% |
표 1: 아시아 주요 도시의 부동산 구매 가격, 수익률 및 세금
1선 도시의 임대 가격이 부동산 구매 가격에 비례하여 증가하지 않으면 임대 수익률이 하락하기 시작했습니다. 오늘날 이러한 주요 시장의 대부분은 연 1.5~3%에 불과한 주거용 부동산 임대로 인한 매력적인 수익을 더 이상 제공하지 않습니다.
이들 투자자들은 경제 및 인프라 개발에 따라 부동산 가치가 급격하게 상승하는 방콕이나 쿠알라룸푸르와 같은 2차 아시아 주요 도시의 유망한 개발을 기반으로 신흥 시장을 살펴보기 시작했습니다.
그 시장 중 하나를 더 자세히 살펴보겠습니다.
*조사 대상 도시의 평방미터당 고급 콘도미니엄 가치에 대한 도시별 색인 번호입니다. 도쿄 물가지수 = 100
사례 연구: 방콕 – 정치적 혼란에도 불구하고 부동산 붐
호치민시에 비해 개발 측면에서 아직 몇 년 앞서 있는 방콕은 흥미로운 벤치마크입니다. 2006년부터 2016년까지 태국과 방콕에서는 2006년 군사 쿠데타를 시작으로 공항 폐쇄, 대중 시위, 총격 사건, 간헐적인 폭탄 테러 등 수많은 정치적 문제가 지난 10년 동안 도시 전역을 정기적으로 지배했습니다. 정치적 불안정이 투자의 주요 요인이고 더욱 중요한 것은 외국인 직접 투자(FDI)의 경우이지만, 평균 부동산 가격이 2009~2016년 사이에 60% 증가했다는 사실은 더욱 놀랍습니다.
"럭셔리 부문만 살펴보면 분명한 추세가 보입니다. 2007~2008년에는 여전히 평방 미터당 약 USD4,400-6,500의 고급 주택에 대한 가격 상한선이 있었지만 일부 예외적인(일반적으로 브랜드가 있는) 주택은 평방 미터당 최대 USD9,000에 달했습니다."라고 Schmidt는 계속합니다. "태국 부동산 산업에서 5년 넘게 일해왔기 때문에 방콕의 고급 주택 동향을 쉽게 파악하고 향후 호치민시에서 어떤 일이 일어날 것으로 예상되는지에 대한 결론을 도출할 수 있습니다." 그 이후로 프롬퐁(Phrom Phong), 랑수안(Langsuan), 사톤실롬(Sathorn-Silom) 등 수요가 많은 도시 지역의 고급 주택의 일반적인 가격은 평방미터당 9,000달러로 늘어났습니다. 2015년 기록적인 거래로 평방미터당 거의 14,000달러에 달하는 거래가 이루어졌습니다.
이는 평균적으로 주요 지역의 가격이 지난 8년 동안 거의 두 배로 올랐다는 의미입니다. CBRE 보고서에 따르면 이러한 주요 지역의 높은 토지 취득 비용은 확실히 요인이며, 전체 개발 비용의 최대 60%를 차지하는 경우가 많습니다. 그러나 개발자의 평판, 건물의 품질, 시설 및 유닛 혼합, 프로젝트의 브랜딩 등은 모두 고급 주택의 가치를 평가하고 대상 고객이 그러한 가격을 수용할 수 있는지 여부를 평가하는 데 중요한 측면입니다. 부분적으로는 수코타이, 세인트 레지스, 리츠칼튼, 포시즌스 등 유명 브랜드가 제공하는 다양한 환대 중심 초호화 레지던스의 출시로 인해 가격 상승이 확실히 주도되었습니다.
평판이 좋은 개발자와 국제 컨설턴트가 약속하는 품질 보증과 결합된 개발을 위한 도심 토지의 부족은 주요 도심 프로젝트의 주요 의사 결정 기준입니다. 이러한 요소는 수요가 많은 지역의 가격 개발을 엄격하게 결정합니다.
