이제 호치민시는 어떤가요?
우리가 이미 알고 있듯이 호치민시는 상대적으로 젊은 부동산 시장입니다. 기존 건물의 대부분은 최소 5~10년 이상 된 것이므로 품질, 디자인 및 편의 측면에서 현대 구매자가 선호하는 새로운 공급품과 경쟁할 수 없습니다. 한편, 이곳에서는 고품질 부동산에 대한 수요가 계속 확대되고 있습니다. 동시에, 자녀의 독립이나 이혼으로 인한 1인 가구의 증가 등 소비자 특성의 변화도 부동산 수요를 견인하고 있습니다. 이러한 수요의 대부분은 저렴한 주택 부문에 영향을 미칠 것이지만, 더 나아가 한 단계에서 다음 단계로 업그레이드하는 중급 및 고급 부문에 대한 자극 효과도 있습니다.
저렴한 주택의 위험 보상 프로필이 대규모로 투자자를 끌어들이지 않을 수 있다는 점을 고려할 때 저렴한 주택 부문에서는 고급 또는 고급 부문보다 자가 거주자의 비율이 더 높을 가능성이 높다고 결론을 내릴 수 있습니다.
외국인 투자자의 입장에서는 위의 가정에 따라 중저가 주택을 고려 대상에서 제외할 가능성이 높습니다. 즉, 우리의 조사는 외국인 구매자가 가장 많은 스펙트럼인 고급 및 럭셔리 부문에 중점을 둘 것입니다.
이제 고급 부문의 공급을 조사한 최근 CBRE 보고서에 따르면 2018년 말까지 약 60,000채의 완성된 아파트 공급이 있을 것이라고 합니다. 동일한 CBRE 연구에 따르면 해당 기관의 구매자 프로필에 따르면 구매자의 40~66%가 매입 후 임대 투자자인 것으로 나타났습니다. 이제 고급 부문의 모든 구매자 중 40%만이 구매 후 임대 투자자라고 보수적으로 추정한다면 이는 호치민시에서 약 24,000채의 임대용 아파트 총 공급량을 의미합니다. 노동부의 최근 통계에 따르면 약 48,000명의 외국인이 호치민시와 호치민시 수도권이라고 불리는 주변 지방에서 일할 자격이 있는 것으로 나타났습니다. 호치민시 자체는 약 21,000명을 기록했습니다. USD500~1,500 사이의 스펙트럼 하단에 있는 합리적인 양의 현지 임차인을 고려하면 이는 향후 수년간 균형 잡힌 수요 공급 전망을 보여줍니다.
이것의 가장 큰 손실은 선택할 수 있는 고급 주거 커뮤니티가 점점 더 많아지면서 품질, 디자인 및 위치 면에서 점점 더 불리해지고 있는 오래된 건물입니다. 그러나 고급 부문의 공급이 막대한 지역에서는 임대 가격이 전반적으로 하락하여보다 합리적인 수준으로 조정될 수 있으며 이는 또한 단위 소유자의 임대 수익률에 영향을 미칠 수 있습니다.
이를 럭셔리 부문의 상황과 비교하면 상황은 많이 달라진다. CBRE에 따르면 인구 1천만 명이 넘는 대도시인 호치민시에서 판매되는 고급 아파트의 총 공급량은 4,000채가 조금 넘고 700채만이 완성되었습니다. 이는 숙박에 지출할 예산이 많고 고품질 주택을 찾기 위해 분투하는 국외 거주자들의 실제 시장 정서를 반영합니다. 일반적으로 임대하기 쉬운 부동산을 구매하는 해외 투자자에게는 이는 심각한 고려 사항입니다. 동일한 부동산이 시세차익에 대한 큰 전망을 보여준다면 방정식은 거의 '두려울 필요도 없는' 것이 됩니다.
지난 2년 동안 우리는 해외 구매자들이 CBD 지역이나 대중교통망에 가까운 부동산을 주로 구매하지만, 더 중요한 것은 중저가 시장보다는 럭셔리 부문에서 구매하는 것을 선호한다는 것을 목격했습니다. 그들이 인용하는 이유는 대개 신흥 부동산 시장에서 아파트를 구입해 큰 이익을 얻었던 과거 경험 때문이다. 이 투자자들은 오늘날 호치민시를 보고 방콕이나 아시아의 다른 선진 도시의 일부에서도 비용의 50%로 고급 부동산을 훨씬 더 오랫동안 구입할 수 없다는 것을 이해합니다.
호치민시 부동산 시장은 비록 2년 전보다 눈에 띄게 느려졌지만 여전히 활발하지만 개발자들도 출시를 늦추는 방식으로 대응하고 있습니다. 이는 경쟁이 치열한 중급 및 고급 부문을 더욱 통합하는 데 도움이 될 것입니다. 2017년 남은 기간 동안 해외 바이어의 기대에 부응하고 더 높은 비율의 해외 투자자를 유치할 더 많은 럭셔리 프로젝트가 출시될 것입니다. CBD 지역의 평방미터 가격은 작년 평균 4,500달러에서 2017년과 2018년에는 6,000달러 이상으로 급격하게 상승하고 있습니다. 따라서 구매 비용이 높아진다고 임대료가 반드시 상승하는 것은 아니기 때문에 럭셔리 부문의 수익률 기대치도 조정되어야 할 수 있습니다. 그러나 이는 도심 지역의 토지 취득이 점점 어려워짐에 따라 CBD 아파트의 부동산 가치가 기하급수적으로 증가함에 따라 상쇄될 것입니다.
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