BÂY GIỜ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH THẾ NÀO?
Như chúng ta đã biết, Thành phố Hồ Chí Minh là một thị trường bất động sản còn tương đối trẻ. Phần lớn các tòa nhà hiện tại đã có tuổi đời ít nhất từ 5 đến 10 năm và do đó không thể cạnh tranh với nguồn cung mới mà người mua hiện đại ưa chuộng về chất lượng, thiết kế và tiện nghi. Trong khi đó, nhu cầu về bất động sản chất lượng cao tại đây ngày càng mở rộng. Đồng thời, đặc điểm tiêu dùng thay đổi như việc thành lập hộ gia đình độc thân do con cái sống độc lập hoặc ly hôn cũng thúc đẩy nhu cầu về bất động sản. Mặc dù phần lớn nhu cầu này sẽ ảnh hưởng đến phân khúc nhà ở giá rẻ, nhưng nói rộng ra, sẽ có tác động kích thích đến phân khúc trung và cao cấp đối với những người nâng cấp từ cấp này lên cấp tiếp theo ở trên.
Có thể cho rằng, người ta có thể kết luận rằng ở phân khúc giá phải chăng, bạn có thể sẽ thấy tỷ lệ người sở hữu nhà ở cao hơn so với phân khúc cao cấp hoặc sang trọng vì hồ sơ lợi nhuận rủi ro của những ngôi nhà giá cả phải chăng có thể không thu hút các nhà đầu tư trên quy mô lớn.
Từ quan điểm của nhà đầu tư nước ngoài, người ta có thể sẽ loại trừ nhà trung cấp và nhà giá rẻ khỏi danh sách cân nhắc dựa trên giả định trên. Điều đó có nghĩa là, cuộc kiểm tra của chúng tôi sẽ tập trung vào phân khúc cao cấp và sang trọng, phân khúc có lượng người mua nước ngoài cao nhất.
Hiện nay, khi xem xét nguồn cung ở phân khúc cao cấp, một báo cáo gần đây của CBRE cho biết sẽ có tổng nguồn cung gần 60.000 căn hộ đã hoàn thiện vào cuối năm 2018. Theo nghiên cứu tương tự của CBRE, hồ sơ người mua của đại lý họ cho thấy khoảng 40-66% người mua là nhà đầu tư mua để cho thuê. Nếu bây giờ chúng tôi ước tính thận trọng rằng chỉ có 40% người mua ở phân khúc cao cấp là nhà đầu tư mua để cho thuê, điều đó có nghĩa là tổng nguồn cung căn hộ cho thuê tại Thành phố Hồ Chí Minh là khoảng 24.000 căn. Thống kê gần đây của Sở Lao động cho thấy có khoảng 48.000 người nước ngoài đủ điều kiện làm việc tại Thành phố Hồ Chí Minh và các tỉnh lân cận, được gọi là khu vực đô thị của Thành phố Hồ Chí Minh. Riêng TP.HCM ghi nhận con số khoảng 21.000. Xem xét số lượng người thuê nhà địa phương hợp lý ở mức thấp hơn trong khoảng từ 500-1.500 USD, điều đó cho thấy triển vọng cung và cầu cân bằng trong những năm tới.
Người thua cuộc lớn nhất trong số này là những tòa nhà cũ đang ngày càng gặp nhiều bất lợi về chất lượng, thiết kế và vị trí với ngày càng nhiều cộng đồng dân cư cao cấp để lựa chọn. Tuy nhiên, ở những quận mà phân khúc cao cấp đang có nguồn cung dồi dào, giá cho thuê có thể trượt dốc và điều chỉnh về mức hợp lý hơn, điều này cũng sẽ ảnh hưởng đến lợi nhuận cho thuê của chủ sở hữu căn hộ.
Nếu so sánh điều này với tình hình ở phân khúc hạng sang thì vấn đề đã khác nhiều. Theo CBRE, tổng nguồn cung căn hộ cao cấp để bán tại TP.HCM, đô thị hơn 10 triệu dân, chỉ hơn 4.000 căn, trong đó chỉ có 700 căn được hoàn thiện. Điều này phản ánh tâm lý thị trường thực tế từ những người nước ngoài có ngân sách cao để chi tiêu cho chỗ ở và tranh giành nhà ở chất lượng cao. Đây là một sự cân nhắc nghiêm túc đối với các nhà đầu tư nước ngoài vì người ta thường mua những bất động sản dễ cho thuê hơn. Nếu chính tài sản đó cũng cho thấy triển vọng lớn về việc tăng giá vốn thì phương trình gần như trở thành 'không cần bàn cãi'.
Trong hai năm qua, chúng tôi đã chứng kiến rằng người mua nước ngoài chủ yếu mua bất động sản ở khu vực trung tâm thành phố hoặc gần mạng lưới giao thông công cộng, nhưng quan trọng hơn, họ thích mua ở phân khúc hạng sang hơn là ở thị trường trung hoặc cao cấp. Lý do họ viện dẫn thường là kinh nghiệm mua căn hộ ở một thị trường bất động sản mới nổi và đã thu được lợi nhuận lớn từ đó. Những nhà đầu tư này nhìn vào Thành phố Hồ Chí Minh ngày nay và hiểu rằng bất động sản cao cấp sẽ không thể có được ở mức giá 50% ngay cả ở Bangkok hay một phần nhỏ của bất kỳ thành phố phát triển nào khác ở châu Á trong thời gian dài nữa.
Thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh vẫn sôi động, mặc dù chậm hơn rõ rệt so với hai năm trước nhưng các chủ đầu tư cũng đang phản ứng bằng cách giảm tốc độ ra mắt. Điều đó sẽ giúp củng cố hơn nữa phân khúc trung và cao cấp đầy cạnh tranh. Trong thời gian còn lại của năm 2017, nhiều dự án hạng sang sẽ được tung ra thị trường, đáp ứng mong đợi của người mua nước ngoài và thu hút tỷ lệ nhà đầu tư nước ngoài cao hơn. Giá mét vuông ở khu vực trung tâm thành phố đang tăng nhanh từ mức trung bình 4.500 USD năm ngoái lên gần 6.000 USD trở lên trong năm 2017 và 2018. Do đó, kỳ vọng về lợi nhuận ở phân khúc hạng sang cũng có thể phải được điều chỉnh vì chi phí mua cao hơn có thể không nhất thiết dẫn đến giá thuê tăng. Tuy nhiên, điều này sẽ được bù đắp bởi giá trị bất động sản tăng theo cấp số nhân của các căn hộ ở khu trung tâm khi đất ở các vị trí trung tâm thành phố ngày càng khó mua.
INDOCHINA PROPERTIES là công ty môi giới bất động sản hàng đầu cho các ngôi nhà sang trọng và bất động sản đầu tư tại Việt Nam. Với nhiều năm kinh nghiệm bán bất động sản cao cấp trên khắp Việt Nam, chúng tôi cung cấp cho bạn những hiểu biết quan trọng và kiến thức về thị trường để giúp quá trình đầu tư bất động sản của bạn tại Việt Nam diễn ra suôn sẻ.
Nếu bạn quan tâm đến đầu tư bất động sản tại Việt Nam, vui lòng liên hệ với bộ phận tư vấn của Indochina Properties theo địa chỉ info@indochina-properties.com hoặc đường dây nóng +84 901 535 550.
